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Les autorisations de construire doivent respect les dispositions locales applicables en matière d’urbanisme. Ces dispositions résultent des documents et des différents indicateurs décidés par le conseil municipal.

 

Le plan local d’urbanisme (PLU)

 

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document qui détermine le projet d’aménagement et de développement durables de la commune. Ce document remplace les anciens plans d’occupation des sols (POS). Le PLU est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de l’EPCI lorsqu’il est doté de la compétence en matière de PLU, en concertation avec les communes membres. Dans les autres cas, le PLU est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune, le cas échéant en concertation avec l’EPCI à fiscalité propre dont elle est membre (1). Il fixe notamment les règles de construction applicables sur le territoire communal. Ces règles peuvent en particulier comporter l’interdiction de construire dans certaines zones. Pour chaque parcelle de la commune, le PLU détermine sa constructibilité. La destination de chaque parcelle (exploitation agricole, zone constructible…) est identifiée par un sigle (ZR, zone U…). Le PLU indique également les modalités de raccordement aux équipements publics.

Dans certaines communes rurales, le PLU est parfois remplacé par un document simplifié, la carte communale. A défaut de PLU, ce sont les dispositions du Règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’appliquent. Ces dispositions figurent au sein du Code de l’urbanisme(2). Elles fixent les normes de base que doivent respecter les constructions (règles de hauteur, distances…).

Ces différents documents constituent la réglementation locale. Pour décider d’accorder ou non une autorisation de construire, l’administration se fonde sur les dispositions prévues par cette réglementation.

 

Le plafond légal de densité (PLD)

 

Le plafond légal de densité (PLD) est un indicateur qui a pour but de diminuer la densité des constructions en centre-ville et de favoriser l’amélioration des immeubles existants. Le PLD détermine effectivement le pourcentage maximum de surface de plancher dont la construction est autorisée par mètre carré de terrain.

La valeur du PLD est en principe fixée par la commune ou par l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. Lorsqu’un plafond légal de densité est appliqué, le constructeur est, sous certaines conditions, redevable d’une participation à caractère fiscal s’il dépasse le plafond prévu.

Ce dispositif doit être normalement supprimé le 31 décembre 2014.

 

Le coefficient d’occupation des sols (COS)

 

Le coefficient d’occupation des sols (COS) est un indicateur qui fixe la densité maximale de construction susceptible d’être édifiée sur un terrain. En multipliant ce coefficient par la superficie de la parcelle, on obtient la surface hors œuvre nette (SHON) constructible sur un terrain.

Exemple : Un particulier possède un terrain constructible d’une surface de 1000 mètres carré. Le coefficient d’occupation des sols (COS) maximum de la commune a été fixé à 0,4. Sur ce terrain, le particulier pourra construire jusqu’à 1 000 m² x 0,4, soit 400 m² de surface hors œuvre nette (SHON).

 

La SHOB et la SHON

 

Dans le cadre d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux, deux surfaces de plancher sont à considérer : la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON). A compter du 1er mars 2012, les valeurs exprimées en SHON et en SHOB dans tous les PLU, POS, et PAZ notamment devront s’entendre en valeurs exprimées en « surface de plancher« . Les SHON et SHOB vont donc disparaître au profit d’un nouveau mode de calcul de la « surface de plancher » correspondant à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (3). L’objectif de ce nouveau mode de calcul est d’améliorer l’isolation des constructions. En effet, dans le système de calcul actuel, la prise en compte de l’épaisseur des murs extérieurs dans les calculs est susceptible d’inciter les demandeurs à privilégier les murs peu épais.

La surface hors oeuvre brute (SHOB)

La surface hors œuvre brute (SHOB) est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction (4).

La SHOB prend également en compte :

- l’épaisseur des murs,

- les combles et les sous-sols, aménageables ou non,

- les loggias,

- les toitures-terrasses.

En revanche, la SHOB ne tient pas compte :

- des éléments qui ne constituent pas une surface de plancher,

- des terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée,

- des saillies à caractère purement décoratif.

La surface hors oeuvre nette (SHON)

La surface hors œuvre nette (SHON) correspond au montant de la SHOB après déduction :

- des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;
- des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ;
- dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation ;
- d’une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l’habitation (il s’agit d’une déduction forfaitaire pour tenir compte de l’isolation des locaux);
- d’une surface forfaitaire de 5 mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées.

Dans le formulaire de demande de permis, il est notamment demandé de préciser la surface hors œuvre nette (SHON) des constructions projetées.

 

Le certificat d’urbanisme

 

Le certificat d’urbanisme est un document qui indique

- les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ;
- lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause (à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique). Le certificat d’urbanisme peut être obtenu sur simple demande auprès des services de la mairie.

 

La taxe locale d’équipement (TLE)

La taxe locale d’équipement (TLE) est une imposition perçue au profit de la commune ou de certains groupements de communes compétents. Elle est destinée à financer des infrastructures et des équipements collectifs. La taxe locale d’équipement s’applique à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement des bâtiments de toute nature. Son montant est calculé sur la surface hors œuvre nette (SHON) de la construction. Dans les communes de plus de 10 000 habitants, la TLE est instaurée de plein droit. Les conseils municipaux de ces communes peuvent toutefois, par délibération, renoncer à la percevoir. Dans les autres communes, cette taxe peut être instituée par délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent.

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Notes

(1) Art. L. 123-6 du Code de l’urbanisme.

(2) Art. L. 111-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

(3) Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme.

(4) Art. R. 112-2 du Code de l’urbanisme.